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Mise à disposition de foncier

Location de toiture

TiersInvestisseurs.png

 

Dès lors que le propriétaire du bâtiment et le propriétaire de l'installation photovoltaïque sont deux personnes morales différentes, il est nécessaire d'établir une relation contractuelle entre le propriétaire du bâtiment et de l'installation photovoltaïque.

Il faut cependant être vigilant quant à la répartition des responsabilités de chaque partie: louer la toiture d'un tiers pour y poser un système qui fera partie intégrante de la nouvelle couverture implique une responsabilité conjointe quant à l'étanchéité et la tenue mécanique de celle-ci. Il est donc indispensable de bien différencier dans le bail, la responsabilité de chaque partie pour assurer la bonne coexistence des deux acteurs pendant la durée du contrat.

Boîte à outils

Maîtrise foncière du terrain ou du bâtiment

Document Description Auteur Dernière mise à jour
Icon COT Energ'éthique 04 (201,0 Kio) Exemple de convention d'occupation temporaire du domaine public (ne pas copier tel quel, chaque paragraphe devant satisfaire toutes les parties) SCIC Energ'éthique 04  
Icon Commodat pour la mise à disposition de toiture (1,2 Mio) Prêt à usage ou commodat entre la SCIC et le propriétaire de la toiture SCIC Conflent Energie Modifications à venir
Icon Autorisation d'Occupation Temporaire (427,4 Kio) Convention d'occupation du patrimoine communal constitutive de droit réel Association Combrailles Durables  
Icon Convention d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public (170,2 Kio) Convention d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public SCIC SA Combrailles Durables 12 octobre 2012
Icon Bail civil (133,0 Kio) Bail civil de 12+4+4 ans pour location d'un emplacement sur le toit SAS Energies Partagées en Alsace 15 juillet 2014

 

Mise à disposition des propriétés publiques

Procédure de publicité et de sélection

PROPRIÉTÉS DES COLLECTIVITÉS

Depuis 2017, les collectivités territoriales ont l’obligation d’organiser une procédure de sélection préalable à la délivrance d’un titre d’occupation de leur domaine public en vue d’une exploitation économique. Cette procédure doit garantir le respect des principes d’impartialité, de transparence et mettre en œuvre des mesures de publicité afin que tous les candidats potentiels puissent se manifester (L2122-1-1 du CGPPP). Par extension, une procédure similaire doit être appliquée pour le domaine privé de ces mêmes personnes publiques (réponse ministérielle n°12868 du 29 janvier 2019). Cette publicité doit également être organisée si un candidat s’est manifesté spontanément, afin de s’assurer de l’absence de toute autre manifestation d’intérêt.

La publicité doit préciser :

  • les caractéristiques essentielles du foncier mis à disposition : localisation, superficie...
  • l’activité économique envisagée, ainsi que la durée de l’autorisation,
  • les conditions de la candidature, de négociation éventuelle et le délai de remise des offres.

Elle doit être adaptée à la nature de l’activité et l’ampleur économique du projet : sa diffusion sur un journal local peut être suffisante pour un petit projet mais il faudra l’élargir la consultation si les enjeux sont plus importants.

Cette mise en concurrence est librement organisée. Elle peut consister en :

  • un règlement de consultation complété d’une description des surfaces mises à disposition
  • un appel à projets
  • un appel à manifestation d’intérêts
  • un appel à initiatives privées
  • ...

Dérogation

Il existe une dérogation à cette obligation de publicité et sélection préalable  - le contrôle étroit - mais elle n'est pas définie avec précision ni par la règlementation et ni par la jurisprudence.

Contractualisation

La contractualisation la plus courante entre privés est le bail emphytéotique. La durée de la contractualisation est souvent supérieur au contrat d'achat avec l'acheteur obligé, qui est de 20 ans, car la durée de vie des panneaux va au-delà. Il n'est pas rare de voir des contractualisations allant jusqu'à 30 ans.

Les modalités de fin de bail doivent être discutées lors de la contractualisation. Souvent l'installation photovoltaïque est cédée au propriétaire du bâtiment après les 30 ans d'exploitation ou, à défaut, le toit est remis en état par le producteur.

Pour être valable, un bail emphytéotique doit être signé chez un notaire. Pour distinguer le volume situé au-dessus de la couverture du bâtiment et en-dessous, vous pouvez passer par une division en volume du bâtiment ou le notaire peut faire un Etat Descriptif de Division (EDD) « simple ».

Dernière Mise à jour : 04/03/2022
Dernière Mise à jour : 04/03/2022
Article précédent Location de toiture
Article suivant Mise à disposition des propriétés publiques

Titre d'occupation

NATURE DU TITRE D'OCCUPATION

La nature du titre d’occupation varie selon si le bien mis à disposition appartient au domaine public ou au domaine privé :

  • Sur le domaine public :
    • autorisations d’occupation temporaire du domaine public constitutive de droits réels (AOT)
    • baux emphytéotiques administratifs (BEA) (L2122-20 CGPPP)

Le producteur doit s'acquitter d'une redevance d’occupation du domaine public sauf s’il s’agit d’une association.

  • Sur le domaine privé :
    • contrats de location privés de type bail emphytéotique (L451-1 CRPM)
    • bail à construction (L251-1 CCH)
    • bail civil (1713 et s. du code civil)

La mise à disposition est en principe payante, elle peut se faire à titre gracieux ou symbolique si la convention prévoit des contreparties à l’occupation.

Les durées d’occupation sont généralement fixées entre 20 et 30 ans pour les projets photovoltaïques.

CLAUSES PARTICULIÈRES

  • En principe, c'est au propriétaire du site qu'il appartient de réaliser les démarches pour le permis de construire ou la déclaration préalable. Dans le cadre d’une mise à disposition de toiture, le propriétaire peut cependant déléguer cette démarche au porteur de projet, cette délégation devant être mentionnée dans le bail ou la convention d’occupation temporaire.
  • L’accès aux locaux techniques et à l’installation doit être anticipé. L’idéal est de prévoir un accès différent de l’accès habituel du bâtiment. En cas de fermeture ou de restriction d’accès du bâtiment, la maintenance de la centrale photovoltaïque ne sera alors pas affectée.  Pour cela, les conditions d’accès doivent être définies dans le bail ou le contrat qui lie le propriétaire du bâtiment à au propriétaire de la centrale.

Points de vigilance

PÉRIMÈTRE D'UNE GRAPPE DE PROJETS

La sélection d’un opérateur en vue de l’implantation de systèmes PV sur du foncier public est généralement motivée par un souci d’exemplarité et la participation à l’atteinte d’objectifs de développement des EnR du plan climat. Il peut néanmoins exister une différence entre le souhait de la collectivité d’exploiter au maximum le gisement de surfaces disponibles, et les critères économiques appliqués par l’opérateur privé qui mèneront à l’élimination des implantations jugées trop peu rentables. Afin de l’anticiper, il pourrait être utile de définir des seuils d’abandon de site dans la mise en concurrence, ou des seuils de prise en charge maximale de certains postes par l’opérateur (par exemple : raccordement, reprise de charpente, réfection d’étanchéité, désamiantage...). Ces coûts peuvent être partagés entre la collectivité et l’opérateur, dans la mesure où ils s’inscrivent dans un programme de rénovation du patrimoine bâti et ne sont pas seulement imputables à l’activité photovoltaïque.

Dans le cadre d’une opération avec de nombreux sites à équiper, disposer d’un petit budget mutualisé pour faire chiffrer – par un tiers indépendant - ces dépenses dans les cas difficiles à trancher peut être utile pour éviter d’écarter trop de sites et s’assurer de la juste prise en charge de certains travaux par le propriétaire du bâtiment (un marché à bon de commande pouvant être le bon outil pour bénéficier de la réactivité nécessaire).

DURÉE DE LA PROMESSE DE BAIL

À l’issue du processus de sélection, une promesse d’attribution du titre d’occupation est généralement négociée sous réserve de la validation de la faisabilité du projet par des études préalables et de l’obtention des autorisations administratives (urbanisme, raccordement, appel d’offres national...). La durée de cette promesse, et les conditions de sa prorogation le cas échéant, doivent être alignées sur des délais raisonnables au vu du projet envisagé, afin de ne pas geler le patrimoine trop longtemps si l’opérateur venait à se dédire.

CAS DE L'AUTOCONSOMMATION

Lorsque la collectivité souhaite consommer tout ou partie de l'électricité produite sur son patrimoine, il est généralement nécessaire de passer par un contrat de la commande publique (concession) et non par une mise à disposition de toiture. (Voir l'article autoconsommation individuelle Conditions d'application aux opérations avec tiers investisseur)

 Étapes clés

 

Chronologie foncier public 2.pngÉtapes pour la mise à disposition du patrimoine public
Dernière Mise à jour : 04/03/2022

Mise à disposition de foncier

Location de toiture

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Dès lors que le propriétaire du bâtiment et le propriétaire de l'installation photovoltaïque sont deux personnes morales différentes, il est nécessaire d'établir une relation contractuelle entre le propriétaire du bâtiment et de l'installation photovoltaïque.

Il faut cependant être vigilant quant à la répartition des responsabilités de chaque partie: louer la toiture d'un tiers pour y poser un système qui fera partie intégrante de la nouvelle couverture implique une responsabilité conjointe quant à l'étanchéité et la tenue mécanique de celle-ci. Il est donc indispensable de bien différencier dans le bail, la responsabilité de chaque partie pour assurer la bonne coexistence des deux acteurs pendant la durée du contrat.

Contractualisation

La contractualisation la plus courante entre privés est le bail emphytéotique. La durée de la contractualisation est souvent supérieur au contrat d'achat avec l'acheteur obligé, qui est de 20 ans, car la durée de vie des panneaux va au-delà. Il n'est pas rare de voir des contractualisations allant jusqu'à 30 ans.

Les modalités de fin de bail doivent être discutées lors de la contractualisation. Souvent l'installation photovoltaïque est cédée au propriétaire du bâtiment après les 30 ans d'exploitation ou, à défaut, le toit est remis en état par le producteur.

Pour être valable, un bail emphytéotique doit être signé chez un notaire. Pour distinguer le volume situé au-dessus de la couverture du bâtiment et en-dessous, vous pouvez passer par une division en volume du bâtiment ou le notaire peut faire un Etat Descriptif de Division (EDD) « simple ».

Boîte à outils

Maîtrise foncière du terrain ou du bâtiment

Document Description Auteur Dernière mise à jour
Icon COT Energ'éthique 04 (201,0 Kio) Exemple de convention d'occupation temporaire du domaine public (ne pas copier tel quel, chaque paragraphe devant satisfaire toutes les parties) SCIC Energ'éthique 04  
Icon Commodat pour la mise à disposition de toiture (1,2 Mio) Prêt à usage ou commodat entre la SCIC et le propriétaire de la toiture SCIC Conflent Energie Modifications à venir
Icon Autorisation d'Occupation Temporaire (427,4 Kio) Convention d'occupation du patrimoine communal constitutive de droit réel Association Combrailles Durables  
Icon Convention d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public (170,2 Kio) Convention d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public SCIC SA Combrailles Durables 12 octobre 2012
Icon Bail civil (133,0 Kio) Bail civil de 12+4+4 ans pour location d'un emplacement sur le toit SAS Energies Partagées en Alsace 15 juillet 2014

 

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Procédure de publicité et de sélection

PROPRIÉTÉS DES COLLECTIVITÉS

Depuis 2017, les collectivités territoriales ont l’obligation d’organiser une procédure de sélection préalable à la délivrance d’un titre d’occupation de leur domaine public en vue d’une exploitation économique. Cette procédure doit garantir le respect des principes d’impartialité, de transparence et mettre en œuvre des mesures de publicité afin que tous les candidats potentiels puissent se manifester (L2122-1-1 du CGPPP). Par extension, une procédure similaire doit être appliquée pour le domaine privé de ces mêmes personnes publiques (réponse ministérielle n°12868 du 29 janvier 2019). Cette publicité doit également être organisée si un candidat s’est manifesté spontanément, afin de s’assurer de l’absence de toute autre manifestation d’intérêt.

La publicité doit préciser :

  • les caractéristiques essentielles du foncier mis à disposition : localisation, superficie...
  • l’activité économique envisagée, ainsi que la durée de l’autorisation,
  • les conditions de la candidature, de négociation éventuelle et le délai de remise des offres.

Elle doit être adaptée à la nature de l’activité et l’ampleur économique du projet : sa diffusion sur un journal local peut être suffisante pour un petit projet mais il faudra l’élargir la consultation si les enjeux sont plus importants.

Cette mise en concurrence est librement organisée. Elle peut consister en :

  • un règlement de consultation complété d’une description des surfaces mises à disposition
  • un appel à projets
  • un appel à manifestation d’intérêts
  • un appel à initiatives privées
  • ...

Dérogation

Il existe une dérogation à cette obligation de publicité et sélection préalable  - le contrôle étroit - mais elle n'est pas définie avec précision ni par la règlementation et ni par la jurisprudence.

Titre d'occupation

NATURE DU TITRE D'OCCUPATION

La nature du titre d’occupation varie selon si le bien mis à disposition appartient au domaine public ou au domaine privé :

  • Sur le domaine public :
    • autorisations d’occupation temporaire du domaine public constitutive de droits réels (AOT)
    • baux emphytéotiques administratifs (BEA) (L2122-20 CGPPP)

Le producteur doit s'acquitter d'une redevance d’occupation du domaine public sauf s’il s’agit d’une association.

  • Sur le domaine privé :
    • contrats de location privés de type bail emphytéotique (L451-1 CRPM)
    • bail à construction (L251-1 CCH)
    • bail civil (1713 et s. du code civil)

La mise à disposition est en principe payante, elle peut se faire à titre gracieux ou symbolique si la convention prévoit des contreparties à l’occupation.

Les durées d’occupation sont généralement fixées entre 20 et 30 ans pour les projets photovoltaïques.

CLAUSES PARTICULIÈRES

  • En principe, c'est au propriétaire du site qu'il appartient de réaliser les démarches pour le permis de construire ou la déclaration préalable. Dans le cadre d’une mise à disposition de toiture, le propriétaire peut cependant déléguer cette démarche au porteur de projet, cette délégation devant être mentionnée dans le bail ou la convention d’occupation temporaire.
  • L’accès aux locaux techniques et à l’installation doit être anticipé. L’idéal est de prévoir un accès différent de l’accès habituel du bâtiment. En cas de fermeture ou de restriction d’accès du bâtiment, la maintenance de la centrale photovoltaïque ne sera alors pas affectée.  Pour cela, les conditions d’accès doivent être définies dans le bail ou le contrat qui lie le propriétaire du bâtiment à au propriétaire de la centrale.

Points de vigilance

PÉRIMÈTRE D'UNE GRAPPE DE PROJETS

La sélection d’un opérateur en vue de l’implantation de systèmes PV sur du foncier public est généralement motivée par un souci d’exemplarité et la participation à l’atteinte d’objectifs de développement des EnR du plan climat. Il peut néanmoins exister une différence entre le souhait de la collectivité d’exploiter au maximum le gisement de surfaces disponibles, et les critères économiques appliqués par l’opérateur privé qui mèneront à l’élimination des implantations jugées trop peu rentables. Afin de l’anticiper, il pourrait être utile de définir des seuils d’abandon de site dans la mise en concurrence, ou des seuils de prise en charge maximale de certains postes par l’opérateur (par exemple : raccordement, reprise de charpente, réfection d’étanchéité, désamiantage...). Ces coûts peuvent être partagés entre la collectivité et l’opérateur, dans la mesure où ils s’inscrivent dans un programme de rénovation du patrimoine bâti et ne sont pas seulement imputables à l’activité photovoltaïque.

Dans le cadre d’une opération avec de nombreux sites à équiper, disposer d’un petit budget mutualisé pour faire chiffrer – par un tiers indépendant - ces dépenses dans les cas difficiles à trancher peut être utile pour éviter d’écarter trop de sites et s’assurer de la juste prise en charge de certains travaux par le propriétaire du bâtiment (un marché à bon de commande pouvant être le bon outil pour bénéficier de la réactivité nécessaire).

DURÉE DE LA PROMESSE DE BAIL

À l’issue du processus de sélection, une promesse d’attribution du titre d’occupation est généralement négociée sous réserve de la validation de la faisabilité du projet par des études préalables et de l’obtention des autorisations administratives (urbanisme, raccordement, appel d’offres national...). La durée de cette promesse, et les conditions de sa prorogation le cas échéant, doivent être alignées sur des délais raisonnables au vu du projet envisagé, afin de ne pas geler le patrimoine trop longtemps si l’opérateur venait à se dédire.

CAS DE L'AUTOCONSOMMATION

Lorsque la collectivité souhaite consommer tout ou partie de l'électricité produite sur son patrimoine, il est généralement nécessaire de passer par un contrat de la commande publique (concession) et non par une mise à disposition de toiture. (Voir l'article autoconsommation individuelle Conditions d'application aux opérations avec tiers investisseur)

 Étapes clés

 

Chronologie foncier public 2.pngÉtapes pour la mise à disposition du patrimoine public
Dernière Mise à jour : 04/03/2022

Publications

Télécharger le livre blanc "Produire mon électricité solaire" à destination des entreprises et agriculteurs (lien externe) consulter

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